5月12日，广州市规划和自然资源局印发的一份最新配套文件，给市场上那些“躺睡”多年的自持商品住房、自持商办物业打开了一扇门——自持物业经批准可以转为可销售物业了。
这不是一句空话，文件把“怎么转、补多少钱、分几步走”全部写清楚了。下面用大白话为你划重点。
哪些房子能“解冻”？
两类自持住宅可以申请转成可售商品住房：
“定自持”项目：当初土地出让文件里就写明要自持的；
“竞自持”项目：当初没要求自持，但开发商通过“限地价、竞自持”拿地时承诺自持的那部分面积。
另外，自持的商办物业（比如写字楼、商铺）想转成可售商办用房的，也按这个规则办。
不是想转就能转，要看“去化周期”
最关键的门槛：你房子所在的行政区和板块，一手住宅去化周期都要低于18个月。
简单说，就是当地新房库存不能太高。如果库存消化周期超过18个月（警戒线），暂时不能转。但如果为了化解高风险企业困难，各区可以报请市土地管理委员会特批。
补缴多少土地出让金？算法很有讲究
这是市场最关心的问题。文件给出了一个“双时点评估、差额取高”的公式，不复杂：
首先，算两个时间点的差价。
原出让时点：当初拿地的时候；
现受理时点：你现在申请办手续的时候。
每个时点都要算出：
——假设这批房子已经是可销售状态，值多少钱（A）
——假设这批房子继续保持自持状态，值多少钱（B）
那么这个时点的差价 = A - B
其次，两个时点的差价，哪个高就按哪个补缴。
可以分批卖，首批至少20%
考虑到企业资金安排，允许分最多三批次申请转可售：
第一批转的面积，不能低于原自持面积基数的20%；
每批次的土地出让金必须缴清，才能申请下一批。
针对按“自持折扣”拿地的商服项目
有些商服用地当初出让时，地价是按“市场评估地价×（1－0.3×自持比例×自持年限÷出让年限）”打折算的。
如果这类项目现在想调整自持比例或年限，补缴公式更简单：
补缴金额 = 现时点评估地价 × [（调整后的系数）－（调整前的系数）]
其中系数就是括号里的“1－0.3×自持比例×自持年限÷出让年限”。同一项目有商业和办公两种用途的，分开算。
办理流程不复杂
向项目所在地的规划和自然资源局提出申请；
部门联合审查 → 区政府审核 → 市土地管理委员会审批；
拿到批准函后，申请签土地出让合同变更协议；
补缴出让金 → 房子就可以正常卖了。
有效期只有1年，抓紧窗口期
文件自印发之日起执行，有效期1年。不过也留了其他可能：如果国家、省、市有新政策，或者实操中发现新问题，可以按程序调整。
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南方+记者 李鹏程
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